제6장 도시행정

2004 구정백서 세계인류도시 해운대 매력의 도시로 여러분을 초대합니다.

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제6장 도시행정

제 5 절 토 지 관 리

1. 토지관리

가. 개발이익환수제도

1) 개 요

개발이익 환수제도는 각종 개발사업의 시행으로 지가가 상승하여 발생하는 개발이익이 해당 토지소유자에게 사유화됨으로써 개발이익을 목적으로하는 토지 투기가 성행하는 것을 방지하고 지가상승분의 일정액을 환수하여 개발낙후 지역에 지원함으로써 토지의 균형적인 개발과 이용을 촉진하기 위해 1989년말에 토지공개념제도의 일환으로 도입된 제도이다.

이 제도의 도입으로 개발이익에 대하여 1990년부터 개발부담금을 부과해왔으나 IMF등 침체된 시장 경기의 부양책으로 2000년 1월 1일부터 부과율을 기존 개발이익의 50%에서 25%로 낮추어 부과하였고, 2002년 1월 1일 부터 한시적으로 개발부담금의 부과를 면제하고 있다.

2) 2004년 추진실적

구분

계

공동주택건립
(주택건설촉진법)

지목변경이 수반되는 개발사업(건축법)

기 타
(형질변경사업등)

건수

면적(㎡)

건수

면적(㎡)

건수

면적(㎡)

건수

면적(㎡)

부 과

64

371,422

25

271,628

26

23,527

13

76,267

징 수

35

214,743

17

155,211

10

7,496

8

52,036

나. 지가조사

1) 업무개요

개별공시지가는 건설교통부장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 개별토지의 특성과 표준지의 특성을 비교하여, 건설교통부장관이 개발 공급한 「표준지와 지가산정대상토지의 지가형성에 관한 표준적인 비준표」상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하여 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가사의 검증을 받고, 토지소유자 등의 의견수렴과 구토지평가위원회의 심의 등의 절차를 거쳐 구청장이 결정 공시하는 개별토지의 1㎡당 가격으로서 89. 4. 1 공포한 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의거 1990년부터 조사하여 왔으며 매년 1월 1일의 토지가격을 그해 6월말에 결정 공고하고 있고, 2002.4.8 법률의 개정으로 분할․합병토지 등에 대하여도 매년 7월1일을 기준으로 개별공시지가를 조사, 산정하고 있다.

2) 업무현황

해운대구의 총면적은 51.541㎢로 해운대해수욕장, 온천, 달맞이길 등 관광지로 이루어진 상업지역과 청사포, 미포, 송정동의 어촌마을, 석대동의 농촌지역, 반송,반여동의 집단이주지역, 군사시설보호구역 및 좌동신시가지의 대단위 아파트단지 등 지역특성이 전국 어느 지역보다 다양하며 2004년 지가동향은 전년대비 5.9%의 상향을 보이고 있다.

3) 2004년 지가조사 추진실적

가) 총 괄

총필지수

조 사 필 지

조 사 제 외 필 지

계

과세대상

국공유지

계

국공유지

표준지

44,036

37,787

30,944

6,843

6,249

5,051

1,198

나) 용도지역별 가격수준

용도지역별

최 고 가 격

최 저 가 격

소 재 지

가격(원/㎡)

소 재 지

가격(원/㎡)

주거지역

좌동 995-1

1,360,000

반여동 1168

59,000

상업지역

중동 1395-1

5,800,000

송정동 319-4

377,000

준공업지역

반여동 1028-1

977,000

재송동 340-5

155,000

녹지지역

우동 703-19

578,000

반여 산321

4,360

다) 지목별 가격수준

지목별

최 고 가 격

최 저 가 격

소 재 지

가격(원/㎡)

소 재 지

가격(원/㎡)

전

중동 193

542,000

좌동 1172-1

4,500

답

우동380-2

323,000

좌동 1109

3,870

임 야

반여동 1486-62

406,000

재송동 산1-1

1,900

대

중동 1395-1

5,800,000

석대동 529-1

65,500

공장용지

반여동 1228-6

907,000

반여동 831

37,100

잡 종 지

중동 1394-174

2,000,000

좌동 1103

3,870

기 타

중동1153-11
(광천지)

12,000,000

반송동산51-183(도로)

990

4) 2005년 추진계획

가) 조사대상

총필지수

조 사 필 지

조 사 제 외 필 지

계

과세대상

국․공유지

계

국․공유지

표준지

44,766

38,615

31,695

6,920

6,151

4,953

1,198

○ 표준지가 적절한 분포를 이루도록 전년도 과소활용 표준지 검토하여 표준지 조정

○ 토지특성을 연중 조사하여 토지특성의 정확성 유지

○ 주민열람과 의견수렴을 확대하여 민원 사전예방

다. 토지거래 허가

1) 개 요

1998.11.25일자로 건설교통부 공고 1998-105호에 의거 허가구역이 지정공고된 이후 1999. 2. 8 범정부적으로 추진되고 있는 행정규제의 폐지 또는 완화조치의 일환으로 국토의계획및이용에관한법률에서 규정하고 있던 토지거래신고제도와 유휴지제도를 폐지하여 토지소유자에 대한 재산권행사의 제한을 해소하는 등 국민편의 증대가 도모되었는데, 특히 농지의 경우 허가구역에서 토지거래허가만 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 보는 등 그동안 시행과정에서 나타난 미비점을 보완하였고 국토의계획및이용에관한법률 개정사항 중 가장 중요한 점은 토지거래허가구역 지정종료 후 허가구역으로 재지정시 구청장의 의견을 반드시 듣도록 하고 구청장은 토지거래허가구역의 지정해제 또는 축소요청을 건설교통부장관에게 할 수 있는 등 토지거래허가제 운영에 지방자치단체의 참여기회가 확대되어 토지거래허가제도 운영의 투명성이 제고되었다는 점이다.

가) 토지거래허가 대상지역

2003년 11월25일 건설교통부공고 현재 국토의계획및이용에관한법률 제117조의 규정에 의하여 개발제한구역으로 지정된 전국의 모든 지역

나) 지정기간 : 2003년 12월1일2005년11월30일

다) 허가를 받아야 할 면적

용도지역

주거지역

상업지역

공업지역

녹지지역

미지정지역

면 적

180㎡초과

200㎡초과

160㎡초과

200㎡초과

180㎡초과

2) 추진실적(20032004년)

허 가

사후신고

반려

계

허가

불허가

64

50

14

0

0

3) 향후계획(보완)

해운대구 관내 개발제한구역에 대해 주민 및 외지인의 전화문의는 가끔 있어도 거래할 목적이 아닌 시세나 전망, 거래차익 현황, 정보입수 등이며, 투기성 관련 사항은 파악되지 않고 있다.

자금의 흐름을 정상적으로 되돌리기 위해서는 금융실명제를 보완하여 실명제에 대한 불안감을 해소시키고 투자심리를 활성화시키기 위해서는 대규모 공공투자사업이 필요하다.

라. 부동산중개업 관리

1) 개 요

부동산중개업은 당초 소개업법에 의하여 신고를 하고 영업을 하였으나 부동산 중개업법 개정(‘84. 4. 1시행, 소개업법 폐지)으로 중개업 영업을 할 수 있는 자는 공인중개사 자격을 취득한 경우에 한하여 신규허가 가능토록 제정되었고, 이후 부동산중개업법은 8차의 개정(2001.3.31현재까지)을 이루어 왔으며, 현재는 동법에서 확대된 중개대상물의 확인,설명사항 및 새로 도입된 계약금등의 예치제 시행에 필요한 사항등을 규정하고 중개업자의 손해배상보증한도를 인상하는 등 시행과정에서 나타난 미비점을 보완코자 법이 개정되었다(2000.1.28법률제6236호로 공포).

한편 ‘99. 3.31 법률 제5957호에 의거 부동산중개업에 대한 불필요한 규제를 완화하여 경쟁력을 제고, 자율적 성장기반 조성위해 ’99. 7. 1부터 허가제를 등록제로 개선하였고, 또한 중개업법 개정이후 최초로 부동산중개수수료 조례가 16년만에 건설교통부[제3안]에 의해 통과, 중개서비스제도의 확충과 중개업자의 자질이 요구되는 시점에 이르렀다.

2) 부동산 중개업소 현황(2004.10.31현재)

계

법 인

공인중개사

중 개 인

510

1

457

52

3) 부동산중개업소 지도단속 추진실적(20032004.10.31현재)

계

업무정지

등록취소

경고,시정

고발

21개업소

9

0

9

3

※ 총 점검업소 : 281개업소(2003년 : 151개, 2004년 130개)

4) 향후계획(보완)

신시가지 조성 및 관광특구지정 등에 따른 개발 기대심리로 투기 및 부동산 가격상승의 우려가 있으므로, 중개업자에 대한 단속강화로 부동산 가격의 안정 및 건전한 거래질서의 확립을 위하여 관할구청, 자체 점검단속반을 편성, 수시 점검활동으로 중개업자의 위법, 부당행위를 적발하고, 특히 투기지역 주변의 다방, 음식점 등에서 중개업자를 위장한 은신활동 행위자와 부동산중개업과 유사한 상호를 사용하여 영업을 하고 있는 무허가 중개업자에 대해서는 적발 즉시 관련기관에 고발조치하고, 불법 중개업자 고발센터 적극 운영, 반회보, 관내 유선방송사, 지역신문 등을 통한 홍보를 강화하여 주민피해를 사전에 예방하며 행정의 신뢰성을 제고하고자 함

2. 지적관리

가. 개 설

토지등록을 뜻하는 지적은 인류가 여러 집단을 형성하면서부터 시작되었다. 즉,지적이론의 선구적 형태는 티그리스․유프라테스 그리고 나일강유역의 농경문화의 발생까지 거슬러 올라 갈 수 있다.

우리나라의 지적이라는 용어의 유래는 조선시대 경국대전에서 찾아 볼 수 있으며, 지적이라는 용어가 법률상에 처음 등장한 것은 1895년 고종 32년부터이다.

토지는 인간생활의 터전뿐만 아니라 생산활동의 기본요소이며, 모든 국토개발과 경제발전의 터전으로써, 자연자원의 성격과 자산의 성격을 동시에 가지고 있으며, 또한 물리적 객체로써 부동적이며, 영속적인 성격을 지님으로써 동서고금을 막론하고 향상 제도의 발전과 소유에 따른 분쟁의 근원이 되어 독점과 투기의 자본재적 대상이다.

따라서, 국가토지정책의 기초를 이루고 있는 지적은 전국토에 대한 지표, 지하에 미치는 위치, 형태, 용도, 면적 및 소유관계등 일정한 사항을 지적측량에 의하여 구체적으로 지적공부에 등록하여 지속 관리하는 국가의 관리행위로서 지적공부가 가지고 있는 다양한 기능은 국가의 관리에 중요한 역할을 하고 있다.

공영개발 및 개발이익의 환수를 통한 건전한 토지거래 질서를 확립시켜 나가야 하며, 토지에 대한 기초자료 및 전산화한 지적자료를 최대한 유용하게 이용하여야 할 것이다.

현대 지적은 종전의 과세목적뿐만 아니라 소유권 법적보호, 국토의 효율적인 관리, 도시계획 등 토지에 대한 종합적인 정보로써 그 중요성이 날로 증가되어 가고 있다.

그 동안 우리구의 지적행정은 주민편의 위주의 민원처리와 신속․정확한 토지정보 제공 등 많은 노력을 기울여 왔으며, 앞으로 지적제도의 개선과 장비의 현대화 기술의 전문화로 주민의 여망에 부응하고 이 시대에 앞서가는 지적상을 정립하기 위하여 다목적 지적관리를 통한 국민의 재산권 보호 및 종합적 토지정보원으로써 그 역할을 다하여 나갈 것이다.

나. 지적 현황

1) 지적공부등록 현황

구 전역의 등록 토지는 51.438㎢로서, 이 중 대지면적은 9.001㎢로서 전체면적의 17.5%를 차지하며, 지목별 분포와 동별 지적공부 등록면적 현황은 다음과 같다.

가) 지목별 분포현황

(2004.12.31)

구   분

계

대

전

답

공장용지

임야

도로

기타

필   수

43,917

25,607

1,529

3,421

143

2,719

7,183

3,315

면적(㎢)

51.438

9.001

0.970

1.918

0.340

28.475

3.263

7.471

면   적
구성비(%)

100

17.5

1.9

3.7

0.7

55.4

6.3

14.5

나) 동별 지적공부등록 현황

(2004.12.31)

    구분
동명

합         계

토         지

임         야

지번수

면적(㎡)

지번수

면적(㎡)

지번수

면적(㎡)

계

43,917

51,438,278.9

41,404

22,779,610.9

2,513

28,658,668

반송동

9,799

7,967,614.8

9,350

1,984,943.8

449

5,982,671

석대동

1,504

3,377,023

1,197

1,306,480

307

2,070,543

반여동

7,973

8,573,633.9

7,611

4,180,675.9

362

4,192,958

재송동

4,939

4,398,311.5

4,800

2,746,049.5

139

1,652,262

우 동

8,093

10,759,690.8

7,677

4,455,677.8

416

6,304,013

중 동

6,104

2,896,234.1

5,899

2,272,705.1

205

623,529

좌 동

1,937

9,311,928.1

1,629

4,039,208.1

308

5,272,720

송정동

3,568

4,153,842.7

3,241

1,593,870.7

327

2,559,972

2) 지적공부목록 현황

우리구에서 보관 관리하고 있는 지적공부는 토지 및 임야의 본대장과 공유지연명부를 포함하여 154,773매이고 지적도, 임야도, 도시계획도의 본도면과 일람도(색인표)는 1,259매이며, 그 현황은 다음과 같다.

가) 대 장

(단위:매) (2004.12.31)

구 분

계

토지대장

임야대장

수치지적부

계

154,773

148,318

3,057

3,398

대 장

47,315

41,404

2,513

3,398

공유지연명부

5,245

4,701

544

집합건물대지권

102,213

102,213

나) 도 면

(단위 : 매) (2004.12.31)

구 분

계

지적도

임야도

도시계획도

계

1,259

548

71

640

도 면

1,171

518

57

596

일람도및색인표

88

30

14

44

다. 2004년도 지적민원 처리 실적

업       무       명

처 리 건 수

    ◦ 토지신규등록
    ◦ 등록전환
    ◦ 토지(임야)분할
    ◦ 합    병
    ◦ 지목변경
    ◦ 구획정리
    ◦ 등기필통지서정리
    ◦ 토지표시변경등기촉탁

0
23
949
628
371
17
31,926
2,276

라. 지적도면전산화 추진

토지정책 수립시 다양한 정책정보와 각종 시설물 및 방재․방범업무 등에 제공할 수 있도록 필지중심토지정보시스템(PBLIS)을 구축하기 위하여 지적도면을 전산화하여[토지대장+지적도〕통합시켜 입체적인 민원서비스를 제공코자 추진.

지적도면 수치D/B 구축현황

구분

총계

수치D/B구축완료

비 고

1999년

2000년

2003년

2004년

계

575

368

176

25

6

지적도

518

311

176

25

6

임야도

57

57

1

마. 새주소부여사업 추진

우리 나라의 주소체계는 1910년대 일제가 조세징수를 목적으로 실시한 토지조사사업 당시에 부여한 토지지번으로서 지적법에 기초를 두고 이루어진 것이나 토지의 지번은 단일필지 특성을 나타내는 단위이며 토지의 거래, 주민등록, 부동산표시, 호적 및 각종 증명서 발급 등 실생활에서 매우 중요한 역할을 하고 있다. 그러나 우리 나라의 지번체계는 그 동안의 인구증가와 경제발전에 따른 도시의 폭발적인 팽창과 복잡한 구조 그리고 각종 개발사업에 따른 토지의 등록, 분할 및 합병 등이 빈번하게 발생함에 따라서 불규칙하고 불합리하게 지번이 부여되어 왔었다. 이러한 불규칙하고 불합리한 주소체계는 국민생활에 있어서 상호방문과 통신의 불편을 초래하게 되었고, 이에 따라 물류비용의 증가는 물론 화재, 긴급구조, 재난구조 및 범죄에 대한 신속한 대응이 곤란하게 되었다.

이로인해 국민생활의 편의를 도모하고 국가 경쟁력을 향상시키기 위하여 선진국과 같은 체계적이고 합리적인 새로운 주소체계의 도입에 대한 필요성이 꾸준히 대두되어 왔으며 정부에서는 도로방식에 의한 도로명과 건물번호를 체계적으로 부여하는 새로운 주소체계를 도입하기로 결정하였다. 이에 따라 우리 구에서도 지난 ‘99. 1월부터 2004. 12월까지 4단계로 구분하여 체계적으로 추진하고 있다.

○ 제1단계-기초자료조사(‘99. 1월 12월)

○ 제2단계-기초자료조사 및 새주소부여(2000. 1월 2002. 12월)

○ 제3단계-도로명판 및 건물번호판 설치(2003. 1월 2003.12월)

○ 제4단계-새주소 운영체계 구축(2004. 1월 2004. 12월)

위와 같이 단계별로 추진한 결과 현재 도로명판 및 건물번호판을 설치 완료 하여, 관광특구인 우리구를 방문하는 내외국인의 불편 해소에 도움을 주고 있으며, 새주소 부여사업의 조기 마무리로 주민의 편익 증진에 혼열의 정성을 다하고 있으며. 사업완료후 장점을 살펴보면 다음과 같다.

○ 물류비 절감 등을 통한 국가 경쟁력 강화

○ 우편배달, 방문 등 국민생활편익 증대

○ 도시교통의 효율적 관리

○ 긴급 출동을 필요로 하는 사고, 재난, 재해에 신속 대응

○ 도시미관의 증진 및 도시정보의 효율적, 체계적인 관리가 가능할 것이다.

3. 부동산관리

가. 개 설

부동산관리란 기원전부터 인간이 유목민 생활에서 농경문화가 시작됨에 따라 정착생활을 하며 씨족,부족단위로 공동체를 형성하게 되었고 자기의 토지에 농사를 지으며 어떠한 문자로써의 권리표시 등이 필요했기 때문에 생겨난것이다.

문자로 권리와 위치를 표시함에 따라 상호매매,물물교환,소출(수확량)등을 판단할 수 있었으며 그것의 발전이 오늘날의 부동산관리 업무라 할 수 있다.

영문 표기는 Estate Registration and Management 또는 Land Registration and Management 로 표현함이 합리적이라 할 수 있다.

현대산업사회에서 경제발전도 중요하지만 부동산의 안정성 없이는 민주국가의 발전을 기대하기 어렵다.국가에서도 부동산거래,권리관계,이용관계(도시계획 고시 등)등에 최대한 역점을 두고 있다.

부동산관리담당에서는 토지정책,개발,거래 등에 필요한 모든 기초자료를 관리 기록유지와 변동사항이 있을 경우 최단시간내에 부동산 관련 공부를 변경정리하며 구민들에게 양질의 행정서비스를 제공하고자 최선의 노력을 하고 있다.

또한 대법원과 협조하여 외부무인등기부등본 발급기를 구청민원실에 설치, 구청에서도 등기부등본 발급이 가능하도록 함에 따라 부동산의 권리 및 표시에 관한 종합정보를 구민들에게 신속하게 제공하고있다.

나. 현 황

1) 건축물대장

(단위 : 매)

총 계

표제부 총괄

표제부

일반건축물

집합건축물

일반건축물

집합건축물

139,698

202

65

3,341

26,657

109,433

2) 도시계획지적고시도면(608매)

○지적도

(단위 : 매)

구분 계

일람표

색인표

1:500

1:600

1:1,000

1:1,200

541

16

13

151

65

48

248

○임야도

(단위 : 매)

구 분
계

일람도

색인표

1:3,000

1:6,000

71

7

7

55

2

3) 외국인토지현황

구 분

계

개    인

법   인

정 부

교 포

외국인

합자법인

외국법인

건 수

153

82

51

15

4

1

면적(㎡)

158,776

57,302

4,619

57,234

32,921

6,700

※정부는 중국인민공화국 총영사관

다. 2004년도 업무추진실적

1) 창구민원 처리

구 분

계(건)

토지대장

토지이용
계획확인원

건축물

비고

대장

도면

열람

대장

도면

처리건

223,344

93,992

9,568

3,295

40,940

70,620

4,929

1일
평균
744건

수수료(천원)

134,208

39,725

5,413

1,093

31,075

54,438

2,464

2) 공동주택 건물명칭 지번색인부 민원실 비치

지번을 잘모르고 건물의 이름만 알고 있는 구민들을 위하여 건물명칭별 지번색인부를 작성하여 민원실 비치․열람.

3) 외부 무인등기부등본 발급기 설치․관리

- 설 치 : 법원행정처에서 우리구 민원실에 무상 설치

- 일 시 : 2002. 10. 11

- 장 소 : 지적과 민원실

4) 등기필통지서정리

부산지방법원 동부지원으로부터 통지되는 등기필통지서에 의하여 토지 및 건축물에 대한 소유권정리를 신속․정확히 처리함으로써 구민들의 재산관리에 편익을 도모하고 각종 과세자료 제공(31,926건)

5) 건축물대장 변동자료의 신속한 정리

건축물의 사용승인 등에 따라 건축물대장 전산 등 신규작성(796건)

라. 2005년 계획

○ 토지․건축물의 등기필 통지서의 신속한 처리

○ 건축물대장 변동자료의 신속․정확한 처리

○ 건축물전산의 안정적 운영 및 전국 온라인망 구축에 따른 기반 조성

○ 외국인 토지취득 및 처분 사항 등 관리

○ 도시계획도면 관리 및 지적고시 등 변동사항 정리