제4절  건 축 행 정

1. 건축지도

  가. 무허가 건축물 단속

   1) 개요 및 현황

   우리구 경우 반여․반송동 일원의 정책이주지역, 해운대해수욕장 주변의 미관  지구, 좌동․중동․송정동 일원의 군사시설 보호구역등 입지적 특수성에 의하여 허가조건에 부적합한 대지가 많고 허가 조건이 까다로와 불량 건축물을 불법으로 증․개축하는 사례가 빈번하였으며, 특히 정책이주지역내 대부분의 주민들은 건축가능 면적 미달 등 건축법에 의한 건축행위의 불가능으로 무허가 건축물을 건립하는 위법행위가 많았으나, 법질서 확립차원에서 확고한 단속의지로 매일1회이상 정기순찰을 실시하고, 경제적 불이익 재제사항인 이행강제금 제도 홍보, 취약지역 단속원 고정배치 및 사전예방 순찰강화로 위법행위가 점차 줄어들고 있으며 주거환경개선지구내 주택개량 사업이 시행되고 있어 위법건축물에 대한 추인이 이루어지고 있다.

    2) 추진실적

   그간 단속은 사전예방차원에서 주민들에게 무허가 행위시 불이익을 홍보하고, 완공전에 기초부분까지 완전철거하고 고발, 이행강제금 부과 등을 엄격히 하여 경각심을 고취시키는 등 건축행정 질서확립에 만전을 기하였다.

< 무허가 건축물 발생(관리) 현황 >

구분	발  생  유  형						철거	미철거
	계	블록 스라브	블록 스레트	콘테이너 박   스	천막	기타
2004	103	7	7	20	30	39	31	72

  나. 이행강제금 부과 및 징수

    1) 개요 및 현황

   건축법령을 위반하여 허가권자의 시정명령을 받고도 이를 이행하지 아니한 경우에는 위반행위로 인한 경제적 이익에 상응하는 금액을 부과할 수 있도록 우리나라 최초의 집행벌 제도인 이행강제금 부과제도가 도입되어, 우리구의 경우 약 700여동의 무허가에 이행강제금 부과건수는 3,863건에 4,782백만원이다.

    2) 추진실적

   2004년도 총 부과건수는 419건에 606백만원을 부과하여 242건 235백만원을 징수하여 38.7%의 징수율을 나타내었다.

  이행강제금 체납대상자에게는 일제히 독촉장을 발송하여 독촉고지하였으며, 납부치 않은 체납자에 대해서는 체납처분규정에 의거 전국재산조회를 실시하여 파악된 재산등에 대해 부동산등 725건 750백만원을 압류조치하였으며, 계속적으로 체납자 재산을 파악하여 압류 추진예정이다.

    3)향후계획

   관리 감독 및 순찰활동을 강화하여 무허가 발생을 사전에 차단토록 할 것이며 무허가 행위시 그 위법건축물이 소멸(철거)될 때까지 연 1회의 이행강제금이 부과되는 불이익을 홍보하여 주민들에게 경각심을 고취시킬 계획이다.

 다.  공동주택관리

   공동주택의 관리는 공동주택관리령에 의거 입주자대표회의 및 관리주체를 구성∙운영토록 하고 세부적인 사항은 자체 관리규약으로 규정하고 있으며, 구청에서는 300세대 이상이거나 150이세대 이상으로서 승강기 또는 중앙집중식 난방이 설치된 공동주택단지에 관하여 의무적 관리대상으로서 행정지도하고 있다

< 공동주택현황 >

구분	단지수	동 수	세대수	비고
계	292	1,652	128,808
의무관리	105	829	70,486
임의관리	187	823	58,322

2. 주택행정

  가. 주택현황

    1) 기본현황

  2003년말 우리구 주택보급율은 95%로서 총주택수는 117,092세대이고 이중 공동주택 70.8%, 단독주택 14.5%, 기타 건축물이 14.7%이다.

  우리구의 경우 공동주택의 비중이 점차적으로 증가되는 추세이며, 주택분양율은 부산시 평균94%보다 높은 상태이다.

  또한 10,500세대가량의 아파트가 신축중이므로 공동주택의 비중 및 주택보급율은 계속적인 증가가 예상되며, 주거환경의 개선도 예상된다.

<주택현황(2003년말)>

인구수	세 대 수 (보통가구수)	주  택  수 (세대)						보급율(%)
		계	단독	다세대	연립	아파트	비주거용건축물내주택	해운대구	부산시
403,246	134,218 (123,254)	117,092	16,935	9,978	5,482	82,892	1,805	95	94

   2)주택건설사업

   주택건설사업이란 대단위 주거밀집시설인 공동주택(아파트)을 건설함에 있어 주택건설촉진법에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 주택과 부대․복리시설 및 간선시설을 계획․시행함을 말하며 우리구는 ‘94년이후 해운대신시가지내 주택건설이 시작되어, ‘96년말부터 아파트에 입주가 이루어지기 시작하여 현재는 입주가 완료된 상태로 주거환경이 크게 개선되었으며, 해운대구 전체 10,500여세대 아파트가 건설중이므로 아파트의 공급은 지속적으로 증가될 것으로 예상된다.

  2004년도 현재 진행중인 주택건설사업 현황은 다음과 같다.

<진행중인 사업장 현황(2004년말)>

연번	위 치	규 모	사업주체	공정률	비 고
1	반여1동 1641	3/29층 4동 517세대	롯데건설(주)	51%	장산3차 롯데낙천대
2	반여1동 반여2택지개발지구 A,B블럭	2/25층 12동 1,165세대	(주)아시아드개발 롯데건설(주)	90%	장산2차 롯데낙천대
3	재송1동 센텀시티 3블럭	1/3051층 14동 2,752세대	(주)백송종합건설	55%	센텀파크1차
4	재송1동 센텀시티 2블럭	2/2550층 6동 998세대	(주)백송종합건설	52%	센텀파크2차
5	재송동 1048-3외 5	2/1723층 8동 846세대	재송82시영아파트 재건축조합(주) 우신종합건설	30%	우신골든빌
6	우1동 333외 14	2/1825층 3동 335세대	협성건설	90%	협성프라임빌
7	반여1동 1476-71외 3	2/2325층 9동 774세대	(주)한솔스포렉스	51%	대주파크빌
8	재송1동 939-2외 10	2/2231층 11동 1,190세대	(주)다우썸	39%	해운대e- 편한세상
9	우1동 938-32외 90	3/1625층 7동 548세대	(주)반도 우1동재건축조합	40%	반도보라빌
10	좌동 971-3외 16	2/2324층 2동 200세대	(주)이앤이	25%	롯데캐슬 마스터
11	중1동 149-1외 23	2/1315층 3동 145세대	(주)중앙건설 (주)중앙제공	20%	메트로하이츠

연번	위 치	규 모	사업주체	공정률	비 고
12	중1동 718-6외 8	2/1321층 3동 203세대	(주)경동	36%	경동메르빌
13	재송동 380-1외 5	4/1425층 7동 703세대	동부부산개발(유)	33%	동부센트레빌
14	우동 산103-2	1/715층 1동 84세대	(주)세투스	1%	한일유앤아이
15	중1동 899외 116	2/17~25층 5동 320세대	(주)국도이앤씨	25%	금호어울림
16	송정동 134-5	3/23층 3동 150세대	(주)연성건설	미착공
17	중동 181-1외 57	2/18~25층 3동 242세대	(주)이앤이	0%	롯데캐슬마스트Ⅱ
18	반송2동 901	3/4층 1동 35세대	인성종합건설(주)	미착공
19	좌3동 1360	1/4층 12동 216세대	(주)대우건설	미착공
20	중1동 1245-1외 31	3/30 3동 404세대	(주)용성건설	미착공
21	우1동 860외 36	3/17~23층 299세대	(주)아이비종합건설	미착공
22	우2동 1072-7외 7	1/15층 4동 149세대	(주)선진엔터 프라이즈	미착공

3. 건축행정

  가. 건축허가현황

  우리구의 건축행정은 주민편의를 도모하고 주변환경을 보존하는데 건축행정의 중심을 두고 추진하고 있으며 천혜의 달맞이길 주변 경관을 보존키 위해 지구단위 계획구역으로 지정하여 천혜의 자연환경을 보존하고 주변환경과 조화되는 이미지를 창출하고자 한다. 2004년도 건축허가현황은 다음과 같다

<건축허가∙신고 현황>

2004/03년 건수

총계	건축허가	용도변경신고	건축신고	가설허가	가설신고
298/476	111/260	35/31	63/80	5/12	84/93

  나. 지구단위계획구역 현황

   해운대구 일대는 세계적인 관광지로서의 특성에 걸맞는 아름다운 도시미관조성과 대규모 택지개발에 따른 쾌적한 주거환경확보를 위하여 국토의계획및이용에관한법률에 의한 지구단위계획이 지정수립되어 있으며,도시계획을 통하여 도시환경과 조화로운 건축물 정비에 노력을 기울이고 있다.

	≪ 지구단위계획구역 지정 현황 ≫
∙중동 지구 : 100,049㎡  (해운대해수욕장 주변)  ∙우동 지구 : 396,026㎡  (수영만매립지)  ∙중동 제1구역 : 169,000㎡  (청사포 일원)  ∙중동 제2구역 : 325,052㎡  (달맞이길 일원)  ∙중동 제3구역 : 66,340㎡  (미포선착장 일원)  ∙우동 제1구역 : 368,500㎡  (그랜드호텔 뒤편)  ∙우동 제2구역 : 112,150㎡  (운촌 일원)  ∙우동 제3구역 : 100,000㎡  (충렬로변)  ∙해운대1․2지구 : 3,057,107㎡  (해운대 신시가지)  ∙반송지구 : 242,992㎡  (반송택지개발지구)  ∙반여1지구 : 317,024㎡  (반여1택지개발지구)  ∙반여2지구 : 120,804㎡  (반여2택지개발지구)    ※공동주택사업지 제외현황임

  4. 개발제한구역관리

 가. 개발제한구역 현황

    ○ 구역지정 : 건설부 고시 제728호(1971년 12월 29일)

    ○ 지적고시 : 건설부 고시 제333호(1972년  8월  7일)

<동별 개발제한구역 면적 및 거주 인구>  

(2004.12.31 현재)

구 분  동 별	면     적 (㎢)						인구 및 호수
	계	대 지	전 답	잡종지	임 야	기 타	호 수	인 구
계	23.832	0.108	1.09	0.434	20.839	1.361	612	1,227
우 1 동	1.744	0.013	0.111	0.009	1.135	0.476		5
우 2 동	2.038	0.013	0.01		1.648	0.367		98

구 분  동 별	면     적 (㎢)						인구 및 호수
	계	대 지	전 답	잡종지	임 야	기 타	호 수	인 구
중 1 동
중 2 동	0.171				0.055	0.116
좌 1 동	0.550	0.012	0.090		0.400	0.048		35
좌 2 동
좌 3 동
좌 4 동	5.090	0.027	0.601	0.200	4.240	0.022		98
송정동	2.077	0.002	0.073	0.002	1.951	0.049		45
반여1동	1,960		0.004	0.218	1.613	0.125		183
반여2동	0.787				0.771	0.016
반여3동	0.807				0.807
반송1동 (석대동)	3.642 (1.92)	0.015 (0.001)	0.038 (0.003)	0.005 (0.005)	3.510 (1.910)	0.074 (0.001)		567 (534)
반송2동	2.612	0.026	0.163		2.405	0.018		191
반송3동	0.975				0.925	0.05		5
재송1동	0.558				0.558
재송2동	0.821				0.821

<개발제한구역내 건축물 현황>

구 분  동 별	계	주택	부속사	축사	창고	관리사	공동 시설	공공 시설	복지 시설	광공업 시설	기타
계	824	279	98	123	104	3	2	16	54	134	11
우 1 동	1								1
우 2 동	81	26	15	15	17	2			21
중 1 동
중 2 동
좌 1 동	31	10	5	9	2			2	3
좌 2 동
좌 3 동
좌 4 동	85	30	14	22	4			5	9		1
송정동	32	5	3	10	5		1	3	3		2
반여1동	210	67			18			5		120
반여2동
반여3동
반송1동 (석대동)	202 (166)	71 (64)	51 (40)	61 (43)	2 (2)	1 (1)	0 (0)	0 (0)		11 (11)	5 (5)
반송2동	157	68	10	6	56		1		10	3	3
반송3동	8	2						1	5
재송1동
재송2동	2								2

  나. 개발제한구역 관리

  1) 지정목적

   개발제한구역에서의 행위제한, 주민에 대한 지원, 토지의 매수, 기타 개발제한구역의 효율적인 관리를 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시가 무질서하게 외곽으로 확산되는 것을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보존하여 도시민의 건전한 생활환경의 확보 및 국방, 안보상 도시의 개발을 제한할 구역을 개발제한구역으로 지정하여 관리하고 있다.

  2) 지정기준

   특별시, 광역시와 같이 지금 당장에 인구의 집중을 억제할 필요가 있는 대도시와 가까운 장래에 무질서하게 도시가 팽창될 우려가 있는 도청 소재지 및 국가주요사업의 시행으로 인하여 급변한 도시화가 예상되는 산업도시 및 관광자원과 자연환경을 보존할 필요가 인정되는 특수한 지방도시를 지정하고 있다.

  3) 구역경계 설정기준

    가) 지형물인 능선, 강, 하천, 호수 등

    나) 인공지형 지물인 도로, 제방등으로 경계설정

  4) 관리제도

    가) 표석설치 : 개발제한구역의 경계를 명확하게 표시하기 위하여 경계선을 따라 100m 마다 백색표석을 설치

    나) 건축물 관리대장 활용 : 건축물 현황을 파악함으로써 앞으로의 무허가 건축행위를 예방하기 위하여 매 건축물마다 건축물 관리대장을 작성하여 구청에 비치활용

    다) 구역내 불법행위 단속

        - 연중 구역담당 감시원 활동(구)

        - 연2회 항공사진 촬영을 통한 감시

    라) 특별단속반 점검

        - 감    사    원 : 필요시

        - 건 설 교 통 부 : 필요시

        - 시          청 : 6개월 마다 1회이상

    마) 담당공무원 교육

        ․ 시    청 : 매년 2회이상

        ․ 구    청 : 매월 1회이상

  5) 취락지구정비 및 지정요건

    가) 취락지주지정기준

        - 취락지주는 1만㎡당 2만호이상 호수밀도 일 때 취락지구지정 대상임

    나) 취락지구 주민에 대한 지원 사업 가능

        -생활편익사업 : 도로, 주차장, 공원, 상하수도등

        -복지증진사업 : 마을회관, 어린이 놀이터등의 설치 정비

  6) 토지형질변경을 수반하는 행위허가를 받을 경우 개발제한구역 훼손부담금 이 부과됨

    가) 전액감면 : 농림, 수산관련 및 영농을 위한 시설, 주택, 건축

    나) 50%감면  : 공공시설등

5. 도시재개발

 가. 주거환경개선사업 시행

  1) 기본현황

   관내 반여2․3동의 110천평과 반송1․2․3동 137천평에 5,400여동의 불량주택이 주거환경개선지구로 지정된 본사업은 1999년말까지 한시적으로 시행토록 제정되었으나, 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 법률 개정시 2005년까지 연기되어 2005년 완료를 목표로 주거환경개선사업 5개년 계획을 수립하여 시행중이다.

   전체 대상중 5,459여동에 대하여는 주거환경개선사업이 완료되어 약96.8%의 추진실적을 보이고 있으나, 양성화는 대상 건축물의 노후화와 주민의 참여 부족으로 2,322여동 중 546여동만이 시행되어 추진실적이 저조하다.

   양성화 대상 건축물과 아직 미시행된 주택개량 건축물은 보수보강공사 또는 주택개량을 실시하여 주거환경개선사업이 지속적으로 시행되도록 한다.

<주거환경개선사업 추진실적(2004년말)>

지구수	총대상수	주 택 개 량 대  상   수 (공동주택)	주 택 개 량 실  적  (%)	양성화대상	양성화실적 (%)	주 거 환 경 개 선 실 적 (%)
3	9,106	5,639(168)	5,459(96.8)	2,322	546(23.5)	85

  나) 주거환경개선 5개년 계획

   2000년말 도시 영세서민의 열악한 주거환경개선과 건설경비 부양등 지역경제 활성화를 위하여 2005년까지 도시 달동네 지역에 대해 “주거환경개선 5개년 사업”을 시행하게 되었다.

   5개년 계획으로 추진되는 주거환경개선사업의 재원은 건설교통부의 국비 50%, 행정자치부의 특별교부금 10%, 지방비 40%(시비10%, 구비30%)로 구성된다.

  이에 따라 구 재정여건으로는 대규모 사업투자가 어려웠던 반송․반여동 등 열악한 주거환경지역에 대해 획기적인 투자가 가능하게 돼 도로확장, 경로당 건립등 지역주민들의 숙원이 해결될 전망이다.

<반여․반송․재송동 주거환경개선 사업내용>

동	사    업    명
반여2동	․주차장,노인정등(반여2동1291-178),어린이놀이터,소공원조성 ․주차장,노유자시설 및 공원조성(반여2동 1291-940) ․공영주차장 진입로 확장(반여2동 1291-1200인근) ․노인정 신축(반여2동 1291-1365)
반여3동	․육교설치(신축반재초등학교 진입로) ․도로확장(반여초등학교⇔1594-32) ․도로확장(반여3동 현대APT동네체육공원간)
반송1동	․9통입구~석대천로간 도로개설 ․반송초등교-반송천간 복개천 정비 ․노인회관 신축(반송동744-246외 5필지) ․도서관파출소 뒤편 도로개설 ․반송1동 744-1공영주차장 간 도로 확장
반송2동	․주민복지관건립(반송2동22-40) ․반송2동 16통 소방도로택지진입로 개설 및 소공원 조성 ․반송2동 舊 동사 앞 하수구 정비 ․쌈지공원 조성(반송2동 219-7일원) ․반송동 동원장여관 앞 도로개설
반송3동	․이진아파트⇒오복유지간 도로확장  ․중앙천복개끝~주차장간 복개도로개설 ․반송3동~이진아파트 간 도로확장 ․예비군교육장 진입로 병목구간 도로 확장 ․반송3동사앞 도로가각정비사업(반송3동 765-23외 7필지)
재송1동	․재송1동 411512-15번지간 도로개설

  나. 재개발

   가)기본 정의

   현대도시 재개발의 기원은 런던의 대 화재로 인한 시가지 개조사업과 1950년대의 파리 중심중의 개조개혁 및 동경 銀坐의 재건축 등에서 보고 있으나, 이들 시가지 복구사업이나 개조사업은 매우 단편적이며 제도화되지 못했기 때문에 실질적으로 도시화가 이룩된 영국의 슬럼 철거 재개발에서 그 기원을 찾아볼 수 있다.

  일반적으로 도시재개발이라 함은 정태적인 기존 도시의 물리적 환경을 동태적인 사회경제적 여건에 적응시켜 나가는 주로 도심부 도는 오래된 주거지역 중에서 건축물이 노후화하거나 토지이용 상태가 불량하여 본래의 기능을 충분히 발휘할 수 없게 된 지역에 대해서 기존의 구조물을 철거하고 새로운 구조물로 대체함으로써 도시환경을 개선하고 아울러 지역활동에 활력을 불어넣고자 하는 도시개발사업을 의미한다.

   나) 해운대구 도시재개발기본계획 (2004년말)

     ▶ 도심재개발기본계획구역 (3개구역 : 210,000㎡)

 

구역명	면적(㎡)	시행 방식	건폐율	용적율	비 고
운촌마을	65,000	철거/수복	60%이하	1,000%이하	도심․부도심
송 정 역	104,000	철거/수복	60%이하	800%이하	기타구역
중 동 1	41,000	철거/수복	60%이하	1,000%이하	도심․부도심

    ▶ 주택재개발기본계획구역 (7개구역 : 504,783㎡)

구역명	면 적(㎡)	시행방식	건폐율	용적율	추진현황	비고
반 여 1	91,000	철거	50%이하	260%이하		주거정비
재 송 1	25,000	철거	60%이하	240%이하	정비계획수립 용역중	주거정비
우 동 1	29,500	철거	60%이하	220%이하	구역지정신청 (구→시)	경관관리
우 동 2	57,000	철거	50%이하	260%이하	지구단위계획 입안여부 검토중 (관계기관 협의중)	주거정비
우 동 3	166,000	철거/수복	50%이하	280%이하	지구단위계획 입안 연기 (추진위 요청)	복합개발
우 2 동	68,283	철거	50%이하	280%이하	준공 (동부올림픽타운)	복합개발
중 동 1	68,000	철거	50%이하	280%이하		복합개발